林采宜:房租上限取决于居民收入,而不是房价。

资料来源:林采宜·林采宜,华安基金首席经济学家,中国首席经济学家论坛主任。房租上限取决于收入,而不是房价。根据世界主要城市的统计,租金占出租群体收入的40-45%,这是租户能够负担的最高价格。

换句话说,如果租金超过他们收入的40%,这些群体通常会放弃他们现有的房子,选择更差的生活条件,比如住得更远,住在地下室,或者合住,甚至集体租房。

目前,主要有两组城市租户:第一,刚刚进入社会并正在参加工作的年轻人(包括大学、本科、硕士和博士毕业生);第二个原因是,尽管他们已经工作了很多年,但他们的收入仍然很低,买不起房子,或者是极少数工作流动性强的外国高管。

根据国家统计局的数据,2017年,67.3%的流动人口居住在私人住宅中,总人数接近1.6亿。

调查统计显示,就学历而言,学士学位在租房人口中所占比例最高,占52%,其次是大学学位和硕士学位,分别占23%和14%。这三类学历合起来约占出租人口的90%,其中78%在30岁以下。

可以看出,第一批人,即刚刚进入社会并参加工作的年轻人,是城市租房的主要力量。

在一线城市,这些群体的月平均收入在5000-8000元之间。从他们的平均收入水平可以推断,中国一线城市的大多数租房者能够负担的租金上限在2200-3600元之间。

一旦租金高于这一水平,他们可以选择分担租金或其他不良住房空。

租金与收入之比不到30%,只有16.8%的人能够支付更高的租金。

理论上,租金基本上是由供求关系决定的,但对股市而言,租金需求的变化至关重要,需求不仅取决于租赁人口,还取决于租户的收入水平。

租金与房价之比决定了大量投资者是否愿意长期持有房屋以获得租金收入。从出租房屋的供应来看,美国、日本、德国等发达国家的出租房屋占全部房屋的35%以上,而中国只有17%。

一方面,出租房比例低与中国人重视住房所有权有关。世界上没有任何一个国家比传统的中国人更喜欢住房,并把它视为生活中最重要的财富。

另一方面,出租住房的比例相对较低,这与住房商业化以来房价迅速上涨有关。当房价上涨成为主要收入,甚至是唯一相关收入时,住房租金收入长期被忽视。

未来出租房屋会否大幅增加?从长远来看,这取决于租金与房价的比率,即投资房地产的资本回报率。

对于增量市场而言,住房供应的变化至关重要,供应不仅取决于投资者对未来房价的预期,还取决于租金与房价的比率。

租金与房价之比高于无风险收入,这是房东愿意长期稳定持有投资房产的一个重要因素。

目前,在北京和上海中心的黄金地段,租金回报率低至1.5%-1.8%,远远低于无风险收入。一旦房价上涨的预期不再满足,大多数投资者将选择出售房产,用回报率更高的其他资产来替代。

简而言之,鉴于目前的租金与房价之比,房地产投资产生的现金流对投资者没有吸引力。

从人均可支配收入增长率来看,一线城市短期租金增幅有限空过去五年,随着宏观经济增速放缓,中国居民可支配收入增速也相应下降,2014年降至9%,然后逐年下降,预计2018年增速为7.5%。从收入增长的下降趋势,不难推断未来租金的增长率相对有限。

只要没有严重的通货膨胀,房价下跌的可能性就很大。首先,从人口、年龄结构、城镇化率等因素来看,支持住房同步增长的人口快速增长时代已经结束。

从2015年开始,不仅25-39岁为结婚而买房的人数开始下降,而且35-49岁为改善生活而买房的人数也开始下降。自然人口增长率的下降,加上农村到城市人口的减少,明显削弱了住房增长的基本驱动力。

其次,2017年,中国居民总债务占可支配收入的比例从2008年的31%上升至79%。居民负债率的急剧上升和可支配收入增长率的下降导致居民住房购买力的严重削弱。

第三,随着利率中心的上升和优惠住房信贷政策的结束,支撑房价持续上涨的宽松货币环境不复存在。

第四,一、二线城市的限购限贷政策严重制约了投资性住房的需求。

总之,无论从人口因素、收入因素、货币环境还是信贷政策来看,支撑未来房地产价格持续上涨的条件都不复存在。

在这种情况下,房价上涨的预期变化只是时间问题。

由此我们可以预期:未来,一线城市的房价将会下跌,但租金不会飙升。

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