4500亿国内债券+200亿海外债券到期,今年住房企业偿债高峰已经到来。

来源:风金融终端移动应用(Wind Financial Terminal Mobile APP)的房地产市场最近相对平静,但房地产公司纷纷发行债券筹集资金。此外,2019年将出现一个小的债务偿还高峰期。房地产业今年肯定会发生很大变化,值得关注。

2月18日,当房屋公司忙于发行债券时,禹州房地产(1628.HK)有限公司(在香港上市)成功发行了5亿美元的高级债券,票面利率为8.5%,到期日为2024年。

这是禹州地产自2019年以来第三次成功发行债券,此前分别于1月15日和28日发行了价值5亿美元的债券。

风数据显示,禹州房地产今年已发行15亿美元海外债券,利率在8.5%以上,成本不低。

目的是为现有债务再融资,这表明今年住房企业对资金的需求更大。

禹州房地产加速发债只是房地产公司海外发债的一个缩影。今年,房地产公司的融资仍然相对繁忙。

风数据显示,今年不到两个月,内地房地产公司在海外发行了37笔债券,总额达136.75亿美元,折合人民币900多亿元。

去年同期,内地房企仅发行25只海外债券,共募集资金120.88亿美元。这表明今年在数量和规模上都有了很大的增长。

海外融资正成为住宅企业的重要渠道。

今年以来,华润置地(1109。香港、世茂、融创中国(1918.HK)和碧桂园(2007.HK)也相继发行债券。

对于许多大型住宅企业来说,发行周期往往很长。例如,华润置地下周将在香港证券交易所发行10年期的美元债券,但发行利率并未大幅上升,只有4.125%。

利率成本不低,而住房企业发行债券不断增加,中小住房企业的发行率也不低。

风数据显示,在2019年以来房地产企业发行的海外债券中,当代房地产(1107.HK)和法明集团(0846.HK)发行的债券票面利率最高,分别达到15.5%和15%,其次是7种利率在10%以上的债券。

然而,华润置地在香港联合交易所发行的5.5年期债券利率最低,息票利率仅为3.75%。

总利率在7%至10%之间,占23%,占比最大,成为内地住房企业海外发行债券的主要成本区间。

可以看出,各住房企业发行海外债券的利率存在很大差异。

住房公司积极发行美元债券的主要原因之一是国内企业债券融资状况仍然不明朗。

1月23日,澳远集团停止非公开发行2018年住房租赁专项公司债券。公司债券计划发行10亿元人民币。1月18日,和晶泰富计划发布的200亿元资产支持计划暂停审查。

去年12月12日,国家发展改革委在其网站上发布了《关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知》。许多媒体认为,住房企业,尤其是大型住房企业,可以再次发行债券。但是,在发行债券的目的中,对房地产投资有负面限制,不能用于房地产投资。房地产债券只能用于棚户区改造和租赁,这是为了限制金融业进入房地产领域。

这给中国内地房地产企业筹集资金造成了很大困难。

随着前几年的大规模发行,债务期限预计将在2019年达到一个小峰值。

就国内债券而言,今年发行的债券期限不到一年,债券将于当年到期。

风数据显示,2019年将有719家房地产债券到期,预计还款总额将达到4567.21亿元。

其中,地方国有企业和民营企业需要偿还的规模更大,都超过1200亿元。

其余各类企业还款少,不到400亿元。

展望2018年,共有669家房地产企业债券到期,还款金额为4341.42亿元。2017年,住房企业只需偿还350笔债券,还款金额为1428.94亿元。

比较显示,房地产行业的偿债能力在过去两年中快速增长,2019年与2018年相比将继续增长。尽管速度仍然不快,但这无疑是偿债的一个小高峰。

海外债券、房地产公司积极融资,与资本压力不无关系。

尤其是中小住房企业在资本实力、品牌和规模方面处于劣势,融资成本也相对较高。因此,他们应该警惕资本链的问题。

从迄今发行的海外债券来看,偿债规模将从2019年开始达到峰值。

风数据显示,2019年至2021年,房地产企业海外债券到期日在200亿美元以上,是近年来最大的还款。

其中,2019年到期金额为205.06亿美元,相对较大。

根据行业分析,由于海外债券发行成本高,以及大多数海外债券发行房地产企业仍在中国经营,从海外筹集的资金仍应转回中国。

与此同时,美元的加入提高了利率。因此,当国内债券市场顺利发行时,房地产企业更倾向于选择国内市场。

房地产公司发行海外债券也反映了国内融资的困难。

随着到期债务规模的增长,住房企业的多元化和资本市场融资渠道的拓宽仍将频繁出现,值得关注。

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