[鲍忠电平53]金戴尔:合同销售稳步增长,并继续深入一线和二线城市

2019年上半年,金地实现合同销售总额855.7亿元,合同销售面积428万平方米,分别增长35.7%和14%。

[继续深化一、二线,保持高土壤肥力]2019年上半年,金地新增土地建设面积675万平方米,同比增长21.18%。新增土地总价格554亿元,同比下降2.64%,平均地价8305元/平方米。

加拿大与加拿大的销售比率为0.65,仍处于高位。

一线和二线城市占新投资的78%。

[收入快速增长,母公司净利润高于同规模住宅企业]2019年上半年,金地营业收入225.11亿元,同比增长48.78%,母公司净利润36.3亿元,同比增长51.65%。

归属于母公司的收入和净利润的快速增长主要是由于结算金额的大幅增加。

回归母亲的净利率达到16.15%,主要得益于一线和二线城市的战略布局。

[债务结构保持稳定,融资成本优势明显]现金短期负债率1.69,长短期负债率2.97,均较年初有不同程度的下降。

净负债率为78.01%,比年初上升20.64个百分点。

然而,整体债务结构仍相对稳定,加权平均融资成本为4.87%,优势明显。

销售额:合同销售额稳步增长,在一线和二线城市占70%。2019年上半年,金地实现合同销售总额855.7亿元,合同销售面积428万平方米,同比分别增长35.7%和14%。销售额增长率高于20强住宅企业12.43%的平均增长率。

在销售分布方面,上半年一线和二线城市的合同销售比例达到70%,深耕城市的销售保持稳定。

其中,南京和上海的合同销售额超过60亿元,杭州在单个城市的销售额接近70亿元。

就具体项目而言,南京翡翠每盘销售额仍在30亿元以上,南京金成元、北京亦庄等项目销售额超过20亿元,杭州白马湖乐虹湾、北京星云雅园、温州李羿慧、沈阳月坛、Xi安中奉化、嘉兴冯娅西苑等项目销售额超过10亿元。

投资:继续深化一、二线建设,保持高土地生产率。2019年上半年,金地新土地建设面积将达到675万平方米,同比增长21.2%。新增土地总价格554亿元,同比下降2.64%,平均地价8305元/平方米。

总体而言,征地建设逐年增加,但征地数量有所减少。

主要原因是金地的投资结构发生了变化,一线城市占用的土地比例有所下降。

去年同期,金谷一线和二线城市的总投资占80%,一线城市占26%。

今年上半年,金地一二线城市的总投资占78%,与去年基本持平。然而,一线城市的投资下降到14%,导致企业平均征地成本下降。

2019年上半年,gemdale的土地出让量为0.65,略低于去年同期,但高于2018年全年0.03。征地投资强度保持在较高水平,高于2019年上半年前20家住房企业征地销售额0.39。

此外,2019年上半年,金地新增土地权益为59%,比2018年上升14个百分点。

自15年前以来,企业通过大量合作征地实现了快速的规模扩张。

这也导致企业在15-18年间新土地权益建设不到46%。

今年上半年,企业在新增土地储备中的股权比例大幅增加,表明企业在实现规模快速扩张后,正在逐步考虑盈利水平。

土地储备:消化周期约为3-4年。土地储备资源质量较高。截至2019年上半年末,金谷土地储备总建筑面积约为4760万平方米,比年初增长8.18%。土地储备权益率约为53.57%,比年初上升1.3%。

其中,一、二线比例达到80%,土地储备质量较高。

从金地目前的销售规模和增长率来看,土地储备可以满足企业3-4年左右的发展需求,土地储备相对充足。

预计下半年,金地仍将重点关注一线和二线城市,并将更加关注项目空的整体利润。

收益表现:收入的快速增长归因于母亲的净利率,高于同规模住房企业的净利率。2019年上半年,金地实现营业收入225.11亿元,同比增长48.78%,母亲净利润36.3亿元,同比增长51.65%。

归属于母公司的收入和净利润的快速增长主要是由于结算金额的大幅增加。

上半年,企业结算面积137万平方米,同比增长8.73%,结算金额200亿元,同比增长54.4%,平均结算价格达到1.4635亿元/平方米。

从目前约20,000元的合同平均销售价格来看,未来平均结算价格极有可能进一步上涨。

上半年,返乡企业的净利率达到16.15%,与去年同期基本持平,高于20强住宅企业的平均水平。

近年来,金谷对母公司的毛利率和净利率一直保持在相对较高的水平。

它主要受益于金地一、二线城市的投资布局。

偿债绩效:债务结构保持稳定,融资成本优势明显。2019年上半年,金谷的销售回收率达到80%,持有现金395亿英镑,较年初下降44.8亿英镑,现金短债比率为1.69,较年初下降。

虽然现金短期债务与年初相比大幅下降,但总体水平仍然相对安全,高于2018年前20名住房企业的平均水平1.42。

现金短期负债率下降主要是由于上半年部分长期债务接近到期,发行了20亿元的超短期融资。

2019年上半年,长期债务与短期债务的比率为2.97,也较年初有所下降,但仍保持在相对较好的水平,高于2018年前20家住房企业的平均水平。

长期与短期债务比率的下降主要是由于上半年企业相继发行了3年期、5.5亿美元海外债券和14亿美元10年期资产支持证券,并受到一些长期债务接近到期的影响。

2019年上半年,金地继续保持多元化融资优势。与年初相比,其平均借款成本小幅上升0.04个百分点,至4.87%。其融资成本优势明显,低于同规模住宅企业的平均水平。

今年上半年,金地抓住融资窗口,先后发行超短期融资、海外公司债券、资产支持证券等。融资方式相对丰富,新增融资成本从4.5%到6%不等,企业整体融资成本略高。

上半年,金地净负债率为78.01%,较年初上升20.64个百分点,增幅明显,但并未超出安全线,整体可控,略高于2018年同等规模房屋的平均净负债率2.25个百分点。

今年上半年,企业净负债率上升,原因是投资仍然活跃,筹集了大量贷款。

展望下半年,为了保持债务结构的总体可控性,通过掌握销售收入来替代债务发行可能更合适。

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